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現在，可能是中國房價的又一個底部，這也是金融危機五年后的第三次價格下探。中國宏觀經濟已經有了一個明確的調控區間，但是房價的波動仍然在坐“過山車”，房地產投資增速降至2009年以來的最低——拉低了固定資產下滑0.7個百分點，而一季度GDP增速降至7.4%，房地產投資增速放緩成為主要原因。

第一季度的經濟數據再次印證了房產商們的焦慮，這種憂慮從去年二季度就開始了。在經濟運行下行的壓力之下，房地產市場所積累的風險，正在成為對宏觀經濟和整個行業的又一輪考驗。

壓力之下的地產百態

“只有符合這個時代的企業才是一個能夠生存的企業。”坐在北京國貿大酒店采訪室里的萬科集團執行副總裁毛大慶引用了一句話：“沒有成功的企業，只有時代的企業”。

如果說時勢造英雄，全球最大的住宅開發企業萬科，過去的20幾年顯然是踩準了“以房地產業支撐GDP”的狂飆腳步，而現在又看準了新型城鎮化的發展趨勢。不過，萬科在給自己做第四個十年規劃時，卻打算轉型做一家城市配套服務商。用毛大慶的話來說就是“不破不立”。然而，這家行業龍頭老大的轉型背后，也或多或少給國內房地產市場的整體不景氣添上一筆暗色。

盡管房價、投資增幅齊跌，但由于過去兩年樓市銷售業績滿門飄紅，拿地沖動并未能迅速冷卻，今年第一季度土地市場依舊熱度不減。國土資源部4月15日發布的《2014年第一季度全國主要城市地價監測報告》顯示，全國主要監測城市住宅地價仍保持較快上升，環比增長率為2.11%。“這兩年房地產企業賺得盆滿缽滿，手上還是有些錢的，也愿意花錢去做土地儲備。”中國建筑工程總公司一位高層告訴經濟觀察報，“只是‘去哪兒買地’考慮得更謹慎了。

房地產市場出現分化，“逃離三四線城市”已經成為地產商們的默契。曾經專注于中小城市擴張的恒大集團已經通過幾次“大買賣”加大了在二線城市的拿地力度，并強勢轉向一線城市。去年全年，恒大地產加大土儲擴充速度，新購的66幅土地主要分布于北上廣深等一線城市，以及天津、杭州等經濟發達的49個城市，全年買地費用高達700億元，占營業總額的74%。恒大董事局制定的112戰略明確指出，“項目拓展向一二線城市適度傾斜”。

然而，回歸一二線城市意味著必須承擔更加昂貴的地價，而且一線城市很難擠進。“一些較小的、資金緊張的房地產企業是很難進入一線城市的。”穆迪分析師梁鎮邦說。

地產分析師更擔心的是那些仍然在盲目拿地的企業。“去年銷售不錯，資金比較充裕，需要補充土地儲備，今年就拿了很多地。”梁鎮邦坦言，“在經濟形勢不好的情況下，這對企業運營能力是個很大的考驗。”

綠地集團董事長張玉良則選擇了走海外投資路線，在地產圈內，他常常以國內外的房產市場利潤率作對比，呼吁企業走出去，回避國內的不甚明朗的房地產投資環境。“中國經濟從十幾年的高增長轉為中高速的平穩增長，房地產市場價格處在高位，而有些地方可能要往低位走。但現在全球的資源價格處于低位，今后會逐步升高。因此，海外市場從資源價格到市場產品的價格、市場空間等方面都有很大的成長空間。”張玉良在今年3月召開的“2014中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會”講出了他到海外投資的邏輯。

認可“走出去”的房地產企業并不在少數，上海本土化的房地產公司上海城投置地也開始籌劃未來十年的房地產行業該去哪兒賺錢。“之前一直在上海做房地產，今年我們也開始計劃去海外投資。”上海城投置地一位高層告訴經濟觀察報。

但對于眾多的中小型房地產企業來說，“走出去”是大手筆，他們更多地是等待新型城鎮化帶來的機會。“我們也沒別的辦法，新型城鎮化對于我們當地來說還是有一些機會的。”合肥城建發展股份有限公司的一位高層告訴經濟觀察報，他們正在密切關注新型城鎮化的利好政策。

經濟下行與地產政策

“中國經濟現在正在發生著一場全面而深刻的結構性變革。”國家統計局國民經濟綜合統計司司長盛來運在上周三的一季度國民經濟運行情況發布會上這樣回答記者的提問，稱中國由投資主導型經濟轉向消費主導型經濟的轉變正在悄然發生。

這對于中國的房地產企業來說再次得到了一個明確信號：房地產企業也到了轉型期，并且早就已經開始。房地產市場的發展與中國宏觀經濟形勢契合，受GDP增速放緩和產業結構調整等影響，長期以來的上行態勢正在回調。“今年以來房地產價格疲弱，加上去年地產商相對很樂觀大規模買地，資金壓力肯定會逐步地體現出來。”宏源證券固定收益總部首席分析師范為說，“經濟下行趨勢明確，在這種情況下，對整個房地產市場的預期應該不會太好，所以今年房價可能會是一個疲弱狀態。”

在《2014年第一季度全國主要城市地價監測報告》中也重點提到，資金層面受監管限制及風險策略調整影響，銀行放貸規模收縮；房地產開發企業到位資金增速回落，明顯低于投資開發增速，利用外資、個人按揭貸款增速等均有顯著下降。

利率提高、房地產信貸規模收縮等貨幣政策讓開發商過上了勒緊褲腰帶四處籌錢的日子，“融資成本過高”成為今年上半年業內最為頻繁的抱怨。“房地產市場變成一個結構化市場，去年70個大中城市房價只有一兩個城市下滑，今年年初我們就發現這個數目在增多，更多城市可能加入房價下跌通道中來。”范為說，“房地產下滑比較明顯的城市可能會出現一些松動，但整體房地產市場不會出現大的變動，相關部委對房價變動還是有準備的”。

資金面的收緊增加了房地產開發企業的成本壓力，三四線城市去庫存壓力大，部分城市已經出現企業債務違約。今年3月，浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產的消息，再度引發市場對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。

不過，決策層對房地產市場疲軟的容忍度超出此前的市場預期。李克強4月10日在博鰲亞洲論壇的主旨演講強調，“我們不會為經濟一時波動而采取短期的強刺激政策”。

住建部副部長仇保興此前在接受媒體采訪談到房地產泡沫時表示，從世界經驗看，中國現在還不到泡沫破滅的時候，但如不采取措施，可能在城鎮化率達到65%左右的時候會引發系統性危機，這是一個大概的“時間表”，我們要做的是在此之前想明白采取微調的辦法。

這很可能預示著，在房地產市場沒有出現全面崩盤跡象的情況下，目前政府不會貿然改變此前的房價調控政策，而更愿意著眼于中長期，出臺一些能夠幫助實現結構性調整的房地產調控政策。“這也是市場調節的一個很正常的表現。”盛來運在分析中國第一季度經濟運行數據時說，房地產市場的這種新變化，既是市場主動調節的結果，也是政府主動調控的結果，相關部門會密切跟蹤房地產市場變化，進一步完善房地產調控的政策，著重建立房地產調控的長效機制，確保房地產市場平穩健康發展。